財(cái)聯(lián)社1月9日訊（記者 閆軍）搶瘋了！15億規(guī)模的一單REIT，吸引了1292.93億資金的瘋搶，這個(gè)炙手可熱的REIT項(xiàng)目，就是國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT。

國泰君安資管1月9日公告了旗下該濟(jì)南能源供熱REIT的認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果，公告顯示，該基金創(chuàng)公募REITs公眾認(rèn)購兩項(xiàng)歷史紀(jì)錄：認(rèn)購倍數(shù)達(dá)813.44倍，創(chuàng)歷史新高；最終認(rèn)購比例僅為0.12293446%，創(chuàng)歷史新低。

不僅網(wǎng)上熱鬧，包括戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾發(fā)售全流程，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT此次發(fā)售吸金規(guī)模高達(dá)1292.93億元，是其首發(fā)募集規(guī)模（14.96億元）的86.43倍。這意味著不到15億元規(guī)模足足獲得1300億元認(rèn)購。

2024年以來公募REITs市場常態(tài)化發(fā)行加速。截至2024年末，全市場已上市公募REITs產(chǎn)品達(dá)到58只。REITs業(yè)績亮眼，截至1月9日，中證REITs全收益指數(shù)2025年開年以來上漲3.54%，十余只REITs年內(nèi)漲幅超7%。

在機(jī)構(gòu)看來，公募REITs大類資產(chǎn)配置的價(jià)值日益凸顯。接下來的2025年，REITs市場有兩大期待，一是規(guī)模有望在突破2000億；二是REITs實(shí)時(shí)指數(shù)發(fā)布，指數(shù)產(chǎn)品有所推進(jìn)。

14.96億元規(guī)模REIT獲得1300億資金認(rèn)購

國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT發(fā)售結(jié)果公告顯示，該基金總發(fā)行上限2億份，其中，網(wǎng)下發(fā)售份額為3500萬份，占扣除戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額數(shù)量后發(fā)售份額70%，公眾發(fā)售份額為1500萬份，占扣除戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額數(shù)量后發(fā)售份額的30%。

公眾發(fā)售環(huán)節(jié)來看，1月6日開售的國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT，發(fā)行僅一天即提前結(jié)束募集。公眾投資者有效認(rèn)購為122.02億份，按7.48元/份計(jì)算，募集規(guī)模約為912.68億元，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的813.44倍，創(chuàng)下公募REITs認(rèn)購倍數(shù)歷史新高。

不僅公眾發(fā)售環(huán)節(jié)，此前的戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售階段，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT也刷新紀(jì)錄。

1月3日發(fā)布的基金份額發(fā)售公告顯示，基金網(wǎng)下發(fā)售有效報(bào)價(jià)投資者數(shù)量達(dá)80家，管理的配售對(duì)象數(shù)量為234個(gè)，有效認(rèn)購數(shù)量總和約為49.34億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額（0.35億份）的140.96倍，為近兩年公募REITs項(xiàng)目網(wǎng)下詢價(jià)倍數(shù)新高。

按照發(fā)售價(jià)格計(jì)算，網(wǎng)下發(fā)售比例配售前的募集規(guī)模約為369.03億元；戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為1.5億份，認(rèn)購規(guī)模為11.22億元。

由此，含戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾發(fā)售全流程，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT此次發(fā)售吸金規(guī)模達(dá)1292.93億元，是其首發(fā)募集規(guī)模（14.96億元）的86.43倍。

此次，該REITs也打破了公募REITs發(fā)行以來歷史新高、公眾認(rèn)購比例新低兩項(xiàng)歷史紀(jì)錄。此前創(chuàng)下紀(jì)錄的為華夏特變電工新能源REIT，公眾投資者認(rèn)購倍數(shù)高達(dá)448.5倍，最終投資者確認(rèn)比例僅為0.223%。

國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT一經(jīng)推出便創(chuàng)下了網(wǎng)下及公眾認(rèn)購倍數(shù)的新高，在國泰君安看來，這也得益于資產(chǎn)類型的創(chuàng)新性和底層資產(chǎn)運(yùn)營的穩(wěn)健性。供熱行業(yè)作為城市公共服務(wù)的重要組成部分，具有需求較為剛性、運(yùn)營較為穩(wěn)定的特點(diǎn)。國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT的發(fā)行不僅為投資者提供更為多元化的資產(chǎn)選擇，也為公募REITs市場拓展了新的資產(chǎn)類型。

底層資產(chǎn)“首單”REITs密集發(fā)行

2024年底，4只REITs產(chǎn)品密集獲批，分別為易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場REIT、國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT、華夏金隅智造工場REIT、匯添富九州通醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流REIT，從底層資產(chǎn)來看，分別為農(nóng)貿(mào)市場、供熱設(shè)備、改造產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)藥物流倉儲(chǔ)，都屬于“首單”。

目前，除了國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT結(jié)募，易方達(dá)華威市場REIT也在1月6日宣布，公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集，并進(jìn)行比例配售。在此前網(wǎng)下詢價(jià)階段，易方達(dá)華威市場REIT也獲得資金超額認(rèn)購，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的80.132倍。

2024年以來，公募REITs市場常態(tài)化發(fā)行加速。截至2024年末，全市場已上市公募REITs產(chǎn)品達(dá)到58只。在機(jī)構(gòu)來看，REITs因紅利屬性，在今年或?qū)⒂瓉砀蟮陌l(fā)展空間。

值得關(guān)注的是，公募REITs二級(jí)市場表現(xiàn)也較為亮眼。截至1月9日收盤，中證REITs全收益指數(shù)2025年開年以來上漲3.54%，公募REITs大類資產(chǎn)配置的價(jià)值日益凸顯。

但單只產(chǎn)品來看，1月9日收盤，全市場13只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超過7%，其中，華夏大悅城商業(yè)REIT年內(nèi)漲幅達(dá)到12.02%，漲幅超過10%的還有嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基金設(shè)施REIT。此外，包括華泰南京建鄴REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT以及中金重慶兩江REIT等產(chǎn)品年內(nèi)收益率也超8%。

業(yè)內(nèi)期待2025年：規(guī)模突破2000億以及指數(shù)產(chǎn)品推進(jìn)

剛剛過去的2024年，是REITs大步向前的一年，數(shù)據(jù)顯示，2024年發(fā)行的公募REITs數(shù)量高達(dá)29只，募資規(guī)模655億元，新發(fā)數(shù)量等于過去三年（2021-2023年）總和。市場制度進(jìn)一步完善的背景下，REITs資產(chǎn)配置屬性開始顯現(xiàn)，投資者對(duì)確定性給了更高的溢價(jià)，戰(zhàn)略配售比例逐年提高。

全市場來看規(guī)模，1月8日收盤，二級(jí)市場已上市58單REITs項(xiàng)目發(fā)行市值約為1609.82億元，擴(kuò)募市值約為50.64億。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2025年REITs市場兩大期待：一是規(guī)模有望在突破2000億；二是REITs實(shí)時(shí)指數(shù)發(fā)布，指數(shù)產(chǎn)品有所推進(jìn)。

REITs是穩(wěn)健現(xiàn)金流資產(chǎn)疊加預(yù)期收益率下降，后續(xù)有望持續(xù)受益。中泰證券研究所分析師陳希瑞表示，從固收角度看，國債收益率持續(xù)下行，12月2日跌破2%大關(guān)，進(jìn)入“1時(shí)代”，低利率時(shí)代意味著低投資收益率時(shí)代，全市場預(yù)期收益率下降，為REITs市場帶來增量資金。從權(quán)益角度看，在低利率環(huán)境下，紅利資產(chǎn)因其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和相對(duì)較高的股息收益率表現(xiàn)優(yōu)異，權(quán)益將進(jìn)一步夯實(shí)低波紅利策略。

“目前REITs市場體量較小，市場投資人類型、策略相對(duì)單一、投資行為趨同等可能會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。因此二級(jí)市場價(jià)格可能有大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)?！?中泰證券研究所分析師陳希瑞提醒投資者，此外，當(dāng)前市場發(fā)展時(shí)間短、REITs立法、稅收、信披、投資等多項(xiàng)制度尚待建立及完善。